Статус апартаментов поставили на паузу

Госдума отклонила законопроект, принятие которого ожидалось целых четыре года. Эксперты предположили, как решение парламента повлияет на, пожалуй, самый спорный сегмент недвижимости.

Отклонение от курса

На предмет статуса апартаментов власти и девелоперы спорят уже лет десять. Однако воз и ныне там: найти компромисс между жильем и коммерческой недвижимостью не удается. Почему же этот вопрос так никуда и не двигается?

Одна из причин кроется в том, что все законопроекты на данную тему, включая «свежеотвергнутый», так или иначе пытаются легализовать псевдожилье. Речь о ЖК, которые построены на участках, не предназначенных для жилых объектов.

«Апартаменты уже много лет имеют неопределенный статус. С одной стороны, под этим термином подразумеваются качественные объекты туристической инфраструктуры, что свойственно для Северной столицы. С другой – под словом "апартаменты" может прятаться псевдожилье, что является серьезной проблемой. Поэтому решение отклонить законопроект выглядит логичным», – комментирует генеральный директор УК Valo Hospitality (Санкт-Петербург), председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Константин Сторожев.

Следующая причина, по мнению эксперта, заключается в том, что предложенный документ не учитывает истинного назначения апартаментов: они должны представлять собой качественные отели с централизованным управлением и являться средством размещения туристов.

«С начала 2025 года вступил в силу закон о туристской деятельности, который в том числе сделает цивилизованным рынок апартаментов. Теперь все объекты размещения обязаны проходить классификацию, чтобы попасть в федеральный реестр, иначе они не смогут публиковать информацию о себе на сайтах-агрегаторах. Также необходимо оплачивать туристический налог», – продолжает Константин Сторожев.

На самом деле, уверен спикер, парламент урегулировал рынок апартаментов, но не через принятие законопроекта о них, а через правки в закон о туристской деятельности. Теперь рынок будет двигаться в сторону создания качественного сервиса. Однако проекты, построенные как псевдожилье, так и останутся вне правового поля. С точки зрения будущего – это к лучшему, с точки зрения уже построенных объектов – непонятно, что будет дальше с инвесторами и жильцами.

Еще одна из возможных причин – в том, что государство изначально не было заинтересовано в придании апартаментам официального статуса.

«К данному формату недвижимости у властей была масса вопросов, особенно в части уравнивания прав дольщиков жилых проектов и апарт-комплексов. Было два варианта: привести все форматы к единому знаменателю (жилье) или убрать с рынка все, что не относится к классическим квартирам. Однако не все существующие проекты апартаментов соответствовали требованиям для перевода в жилые дома. Поэтому решено было пойти по второму пути», – говорит исполнительный директор девелопера Glincom (Москва) Иван Татаринов.

Правовые коллизии

Помимо перечисленного, нератифицированный депутатами документ противоречит многим нормативным актам.

«Тема апартаментов неспроста много лет стоит на месте. С одной стороны, этот формат дает застройщикам определенные преимущества – например, возможность использования гибких форматов планировок и небольших участков земли для строительства. С другой – из-за неопределенности правового статуса и соответствующих юридических и налоговых вопросов окончательное решение нужно принимать комплексно, с учетом интересов всех сторон: девелоперов, покупателей и госструктур», – констатирует коммерческий директор компании «Практика» (Екатеринбург) Ксения Плешкова.

К тому же законодательство в сфере недвижимости инертно, а рынки жилой и коммерческой недвижимости отличаются от региона к региону, что затрудняет принятие универсальных решений. Поэтому законодательные инициативы нередко сталкиваются с несоответствием запросов рынка и правового регулирования.

Аналогичного мнения придерживается руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» (Москва) Елена Чегодаева:

«Сложилась такая ситуация, что рынок апартаментов в разных регионах, например в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других крупных городах, имеет разные тенденции. Привести это все под один закон сложно, поскольку апартаменты могут нести разные виды нагрузки. С одной стороны, существуют апартаменты гостиничного типа в туристических центрах и мегаполисах, в которых можно зарегистрироваться. С другой – есть апартаменты в составе МФК, где регистрация невозможна и где социальная инфраструктура отсутствует. Так, после реконструкции нежилых помещений стали появляться апартаменты площадью 12–15 кв. м, которые сложно отнести к нормальному жилью. При достаточно плотной загрузке эти юниты также не предоставляют социальных возможностей для жителей. Соответственно, вся социальная нагрузка ложится на тех застройщиков, которые возводят жилые квартиры».

У управляющего партнера компании-проектировщика We-On Group (Санкт-Петербург) Кирилла Чебакова своя точка зрения:

«В законодательстве все придумано правильно: есть жилые помещения, а есть коммерческие и апартаменты. Последнее – это правовая лазейка, которая позволяла застройщикам пренебрегать инфраструктурой, парковками, школами и т. д. Было бы странно, если бы государство узаконило эту сущность. Очевидные причины отказа кроются в существенном влиянии на нормативные требования, нет смысла перекраивать всю документацию, фактически снижая требования к жилым помещениям».

И вообще это противоречит стратегическим целям государства и национальным проектам по созданию комфортной среды, резюмирует спикер.

Эффективный гибрид

Итак, в российском законодательстве понятие «апартаменты» по-прежнему отсутствует. Отклоненный законопроект предлагал решить проблему, назвав недвижимость такого типа многофункциональными зданиями (МФЗ). Интересно, что изменилось бы с появлением на рынке упомянутых МФЗ?

Управляющий партнер московской компании «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский») Денис Коноваленко обращает внимание, что само понятие МФЗ вызывает споры как в плане юридического определения, так и с точки зрения невозможности включения таких объектов в программу капитального ремонта, обеспечения их пожарной безопасности. И это лишь часть нюансов.

«Тема апартаментов отягощена рядом негативных проявлений. Это, в частности, недостаточное инфраструктурное наполнение, высокий налог, отсутствие возможности прописаться в объекте недвижимости. Понятие многофункциональных зданий должно было допустить наличие как жилых, так и нежилых помещений, а также на него должно было распространиться действие Жилищного кодекса. Однако этого не произошло», – делится спикер.

Даже при таком количестве дискуссионных моментов тема апартаментов продолжает будоражить умы участников рынка. Бонусы девелоперов лежат на поверхности: скромное пятно под застройку, минимум социалки, гибкие планировки и прочее. Есть свой интерес и у покупателей, и связан он с их меняющимися запросами.

«Многие жители современного мегаполиса хотят получать гостиничный сервис даже в рамках долгосрочного проживания. Поэтому люди приобретают юниты для жизни с последующей возможностью получать пассивный доход. Мы не считаем, что такие клиенты покупают псевдожилье, так как они делают это осознанно и для определенных целей. Введение понятия "многофункциональные здания" позволило бы четко отделить апарт-отели с гостиничным сервисом от жилых комплексов и дать каждому сегменту прозрачные правила. Это сделало бы рынок более гибким и понятным», – рассуждает генеральный директор девелопера PLG (Санкт-Петербург), председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич.

Ксения Плешкова согласна с коллегой. По ее мнению, введение понятия МФЗ могло бы стать важным шагом для развития гибридных форм жилья, не ограниченных статусом жилого или коммерческого объекта. Это позволило бы застройщикам и инвесторам более эффективно использовать пространство, а покупателям – получить гибкость в использовании недвижимости для разных нужд.

«Такой подход мог бы способствовать большему разнообразию на рынке недвижимости, улучшению инфраструктуры и росту качества жизни для всех участников. Комбинированные здания, включающие как жилые, так и коммерческие площади, могли бы ответить на запросы покупателей, которые ищут не просто квартиру, а комплексное решение для жизни и работы», – отмечает эксперт.

Варианты на перспективу

Однако все это, напомним, мысли вслух о том, что могло бы быть, а история сослагательного наклонения не терпит. В текущей реальности рынок имеет отклоненный законопроект и туманные перспективы, которые эксперты видят по-разному.

Одни особых иллюзий по поводу дальнейшего пересмотра статуса апартаментов не испытывают.

«Отказ признания апартаментов жилищным фондом может усугубить их неопределенное положение на рынке и усложнить сделки с такими объектами. Поскольку апартаменты остаются в статусе коммерческих помещений, это ограничивает возможности покупателей для прописки и использования их в качестве постоянного жилья. Это создает юридические и эксплуатационные сложности, особенно для тех, кто рассматривает апартаменты как альтернативу квартире в условиях высокой стоимости городского жилья», – комментирует Ксения Плешкова.

Кроме того, важным моментом остается вопрос качества жизни. Несмотря на то что апартаменты могут быть удобно расположены и иметь все необходимые коммуникации, отсутствие статуса жилого помещения ограничивает их функциональность. Это может снизить интерес со стороны клиентов, ищущих жилье с возможностью регистрации и других преимуществ.

Другие эксперты настроены нейтрально и не считают необходимым продолжать муссировать эту тему.

«Драматических последствий для рынка недвижимости не будет. Девелоперы, которые реализовывали проекты апартаментов, были готовы к запрету формата и переключились на строительство либо классического жилья, либо коммерческой недвижимости. Москва, например, неофициально перестала выдавать разрешения на строительство апарт-комплексов еще в 2023 году, так что теперь эту практику просто узаконили. А в других регионах, за исключением ряда курортных городов и миллионников, апартаменты и так не были распространены… Не вижу смысла дополнительно решать вопрос с этим форматом на законодательном уровне. Сейчас важно другое – узаконить те проекты, которые уже построены и в которых живут люди. Думаю, что девелоперы больше не будут предпринимать попыток спасти формат апартаментов. Риторика государства максимально понятна: апартаменты рынку не нужны», – заявляет Иван Татаринов.

Наконец, третьи полны оптимизма и уверены, что вопрос о статусе апартаментов отнюдь не закрыт.

«Отклонение законопроекта не отменяет необходимость в правовом регулировании данной сферы недвижимости. Ведь и девелоперы, и их клиенты остаются в ситуации, когда правила игры различаются от региона к региону. Это сдерживает развитие апарт-отелей, затрудняет привлечение финансирования и влияет на уверенность покупателей. Уверена, что вопрос со статусом апартаментов рано или поздно будет решен. А пока законопроект находится на доработке, мы продолжаем реализовывать проекты, которые отвечают потребностям покупателей. Ведь апартаменты – это не только тренд, но и реальная потребность на рынке недвижимости. Санкт-Петербург, исторически являясь родиной сервисных апартаментов, уже доказал эффективность этого формата. Важно, чтобы и на федеральном уровне был найден компромисс», – подчеркивает Марина Павлюкевич.

Елена Чегодаева также уверена, что это «не последняя точка в решении данного вопроса». Эксперт предполагает, что ситуация будет развиваться в сторону создания апартаментов в виде гостиничных комплексов, часть из которых будет монетизирована и передана отельеру.

Напоследок немного статистики: по итогам 2024 года в Санкт-Петербурге было продано 3,5 тыс. апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее, подсчитали в агентстве «Петербургская недвижимость». Негативную динамику эксперты связывают с ростом ключевой ставки и, как следствие, увеличением процентов по ипотеке. И все же этот сегмент остается интересным для девелоперов, поскольку спрос на апартаменты упал не так сильно, как на квартиры. К тому же есть основания полагать, что ввод моратория на строительство апартаментов в Москве приведет к притоку инвесторов на рынок Северной столицы.

31.01.2025 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от wayhomestudio на Freepik