Чтобы квартиру не продали без вас

Поясняем, зачем нужен запрет на регистрацию сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Рассказываем, как правильно его установить и при необходимости снять.

Востребованная услуга

Всё больше россиян предпринимают меры для защиты своей собственности. Например, устанавливают самозапрет на кредиты. По состоянию на 1 сентября этой услугой воспользовались больше 13 млн человек, подсчитали в Объединенном кредитном бюро. Параллельно, хоть и не с таким размахом, набирает обороты новый тренд: владельцы недвижимости массово накладывают вето на проведение сделок без их персонального участия.

Эту возможность законодатели ввели в качестве защиты от мошенников, которые наловчились продавать чужие квартиры без ведома хозяев, чаще всего по поддельным доверенностям. Когда обман всплывает, вернуть имущество бывает нелегко – судебные разбирательства длятся годами. А при наличии отметки о запрете действий с объектами без непосредственного участия владельцев такой вид афер исключен. Сделку не зарегистрируют, даже если к ней приложил руку нотариус.

К слову, эта услуга действует довольно давно – с 2013 года, однако до последнего времени о ней мало кто знал. Сейчас же данная опция всё популярнее, отмечают в Росреестре. Так, в первом полугодии 2025-го россияне установили почти 740 тыс. запретов на регистрацию сделок с недвижимостью без личного участия. Это вдвое больше, чем за тот же период прошлого года.

Неплохо, но по сравнению с тем же самозапретом на кредиты охват «целевой аудитории» пока невелик. Между тем есть категории населения, для которых установить подобное табу особенно актуально. В их числе:

• одинокие пожилые собственники – наиболее уязвимы из-за низкой правовой грамотности и высокой внушаемости;
• совладельцы долевой собственности – могут столкнуться с незаконными манипуляциями со своей долей;
• арендодатели – рискуют стать жертвами мошеннических схем с участием нанимателей;
• владельцы, оставляющие жилье без присмотра на длительный срок, – это дает преступникам больше времени на подготовку аферы.

Правила и исключения

Если запрет установлен, то без ведома владельца с недвижимостью не получится сделать следующее:

• продать;
• подарить;
• сдать внаем или в аренду;
• оформить пожизненную ренту;
• сделать залогом при оформлении кредита.

Однако есть ситуации, когда наложенный собственником мораторий может быть проигнорирован.

• Долги по ипотеке. Если заемщик не погашает кредит, банк может отобрать и продать его квартиру, чтобы вернуть свои деньги.
• Наследство. После смерти владельца наследники вправе отменить ограничение.
• Уголовное дело. Если квартиру арестовали следователи, запрет снимается постановлением суда.
• Реновация. Если дом попадает под программу расселения, старую квартиру изымут, а взамен предоставят другое жилье.
• Развод с разделом имущества. Если суд решит передать квартиру бывшему супругу, то вето перестанет быть актуальным.

Как установить запрет…

Оформить такую услугу проще всего дистанционно – на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра. Вот алгоритм действий на примере «Госуслуг».

1. Зайдите в свой аккаунт и выберите опцию «Запрет на действия с недвижимостью без личного присутствия». Проверьте имеющиеся в системе данные: номер и серию паспорта, телефон, электронную почту и адрес регистрации. При необходимости их можно отредактировать.
2. Следующий шаг – укажите конкретный объект, в отношении которого вы хотите установить ограничение. Его выбирают из списка, в котором описана вся недвижимость, принадлежащая собственнику. (Если интересующего объекта там не окажется, отправьте обращение об ошибке в данных, указав его кадастровый номер и адрес. После обновления перечня можно продолжить процедуру.)
3. Далее система сама сформирует заявление о невозможности сделок с объектом без непосредственного участия собственника. Его нужно скачать и проверить правильность данных.
4. Подпишите заявление, используя усиленную квалифицированную электронную подпись – УКЭП. Сделать это можно через приложение «Госключ» (доступно в App Store и Google Play) или с помощью компьютера, если сертификат УКЭП хранится в его памяти. На подпись отводится 24 часа.
5. В течение пяти рабочих дней запись о запрете действий с недвижимостью без личного участия будет внесена в ЕГРН. С этого момента Росреестр никакие сделки без вашего присутствия не зарегистрирует.

Если вы не хотите выпускать УКЭП (например, больше доверяете оформлению документов в ведомствах), то сформировать запрет можно в МФЦ «Мои документы». Это вправе сделать как сам собственник, так и его представитель, у которого есть нотариальная доверенность на такие действия. С собой возьмите паспорт, ИНН и документы на квартиру (дом, участок). На их основе сотрудник МФЦ составит заявление, которое вам останется лишь подписать. Соответствующая запись отобразится в ЕГРН также в пятидневный срок.

Убедиться, что запрет действует, можно двумя способами:

• проверить статус в личном кабинете на портале «Госуслуги» или сайте Росреестра;
• заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта – в ней содержится информация обо всех ограничениях.

…и как его снять

Запрет на действия с недвижимостью без присутствия собственника снимается так же, как и устанавливается. На «Госуслугах» это делается с помощью описанного выше сервиса – для этого предусмотрена специальная опция. При визите в МФЦ вас попросят собственноручно подписать заявление. Через пять дней ограничение будет отменено. Но есть нюанс: если наложить запрет по доверенности можно, то снять – нет. Поэтому эту процедуру собственнику в любом случае придется выполнять самостоятельно.

Вообще запреты не всегда устанавливаются обдуманно, с учетом будущих действий. Поэтому их снятие бывает сопряжено с большими трудностями. Риэлторы периодически сталкиваются с такими историями.

Так, в «Инком-Недвижимости» рассказали, что некая квартира перешла двум гражданам по завещанию. Один из них, который давно проживает за рубежом, дал генеральную доверенность на второго на оформление наследства и последующую продажу. Второй же собственник, официально приняв наследство, от усердия наложил вето на регистрацию без личного участия, действуя от обоих.

Когда пришло время продать объект, оба наследника оказались в ловушке. Чтобы провести сделку, нужно было отменить упомянутый запрет. Наследник из России за себя снять такую отметку мог, а за своего собрата, живущего за границей, – нет: как упоминалось, доверенность тут не работает. В итоге последнему, вопреки своим желаниям и планам, пришлось приехать на родину и участвовать в сделке.

В Гильдии риэлторов Московской области привели ситуацию, когда собственник подал в Росреестр заявление о запрете сделок без своего участия, а затем напрочь забыл об этом факте. Впоследствии он перенес инсульт и оказался прикованным к постели. Потребовались средства на лечение и реабилитацию, и было решено продать квартиру. Гражданин оформил доверенность на своего взрослого ребенка, указав типовые формулировки его полномочий.

Покупатели на квартиру были найдены, сделка подготовлена. Но в Росреестре отказались ее регистрировать без личного участия собственника. Не помогло и поданное в ведомство заявление о снятии ограничения, которое удостоверил нотариус, вызванный на дом к лежачему гражданину… В результате ситуация разрешилась благополучно, но, как и в первом случае, потребовались дополнительные временные и финансовые затраты.

Отметим, что в случае смерти хозяина недвижимости запрет на сделки не снимается автоматически. Он может быть аннулирован только по желанию наследников после их вступления в права владения.

Машины тоже?

Воодушевившись успехом описанной услуги в сфере недвижимости, в Петербурге решили пойти дальше. В феврале этого года депутат ЗакС Алексей Цивилёв предложил внедрить возможность дистанционного запрета любых действий с автомобилем без личного присутствия владельца.

«Сейчас собственник может установить запрет на сделки с квартирой или земельным участком. Аналогичная функция для транспортных средств пока не предусмотрена, что создает риски при утере документов, угоне автомобиля или попытке незаконной перерегистрации», – отмечает парламентарий.

Цивилёв убежден, что внедрение такой системы снизит нагрузку на ГАИ и обеспечит единый подход к защите имущественных прав граждан. Кроме того, подобные ограничения помогут избежать необдуманных решений и сделок под давлением третьих лиц. Инициатива пока на рассмотрении, но МВД ее уже поддержало.

Что хотелось бы сказать в конце. Любое ограничение на отчуждение имущества, конечно же, не гарантирует абсолютную защиту. На практике полным-полно случаев, когда собственник сам подписывает договор под натиском афериста. Поэтому запрет – это эффективный инструмент, но не панацея от всех видов мошенничества. Будьте бдительны!

15.09.2025 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от 8photo на Freepik